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陈某房屋买卖合同代理词
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作者:罗学源律师  来源:原创  阅读:

广   东   增   泰   律   师   事   务   所

所址:广州市增城区荔城街观翠路21号东汇城国际公寓21楼  

代理词

 

尊敬的法官:

    广东增泰律师事务所接受陈某的委托,指派罗学源律师担任其诉李某、许某房屋买卖合同纠纷一案的代理人,现就本案发表代理意见如下:

一、双方签订的房屋买卖合同合法有效,双方均应当认真履行

《房屋买卖合同》是在第三人的居间下依法签订的,是双方的真实意思表示,并经双方充分协商,合同内容不违反法律规定,因此双方签订的《房屋买卖合同》合法有效,双方均应当认真履行。

虽然签订合同时尚未办理出房产证,但在起诉前房产证已经办理好,完全具备过户的条件。被告所述的《城市房地产管理法》第三十八条第六款“未依法登记领取房地产权属证书的房屋不得转让”的规定是属于管理性强制规范,是为方便行政机关的管理,是为约束卖房人,不是约束买房人的。该条款不是效力性强制性规范。根据《合同法司法解释(二)》14条的规定,只有违反效力性强制性规范的合同才无效。《广东省高级人民法院关于合同法施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》第20条规定,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让,如无其他违法行为,可认定转让合同有效。因此,被告以此来抗辩合同效力待定是不符合法律规定的。

虽然两被告将30万元退还给原告,但并未经得原告的同意,是被告掌握了原告的账号,擅自将款项打回原告的,这是两被告违约的表现,并不能否决合同的合法有效性和继续履行的可行性。

二、原告已经完全按照合同约定履行了义务,并没有任何违约之处

合同第六条第4款约定的付款方式为涂销抵押后按揭付款。原告按合同第一点的约定支付了10万元定金。

第二点约定被告应在收到定金后15个工作日内提供齐全办理银行贷款所需要的材料,且协助乙方申请银行按揭。被告已在庭审时明确承认由于不想卖了,所以没有提供资料协助乙方办理按揭手续,被告这话已经记录在笔录里。所以,在被告违约,并且明确告知其不想卖楼,双方在中介处多次协商均无果的情况下,导致原告无法按第四点、第五点约定办理按揭手续并且由银行出具同贷书,但原告仍然按被告的要求支付了20万元供被告涂销抵押,被告也确实用这钱涂销了房屋的抵押。

第六点约定楼价余款57万元,在交易过户及办妥相关手续后,由批贷银行直接划给甲方。由于被告既不配合办理银行按揭手续,也不配合过户,导致原告无法将后面的买楼款给付被告。

由上述可知,原告已经完全按照合同的约定履行了自己的义务,而被告明显存在违约行为,导致双方无法继续履行合同。现原告通过诉讼,可以通过一次性付款来替代按揭付款。

三、原告完全具备继续履行合同的条件和前提

广州的新政规定对在本市已拥有1套住房的本市户籍居民家庭只能在本市新购买1套商品住房,那就说明政策允许本市户籍人口购买两套住房。原告现住房系楼梯房,其购买被告的住房是电梯房,原告购买被告房屋的目的是为改善住房条件,并非被告所称原告系投资目的。

本案的房屋买卖合同完全具备继续履行的条件:原告是从化户口,不存在购房资格的限制;原告已经提交了证据证明其具备一次性支付房款的条件。现原告当庭提交了35万元存款的证据,以及其用自己现自住的房作为抵押向广州农商银行办理了消费性贷款50万元,十天内即将发放贷款。两笔款项加起来共有85万元,已经完全可以一次性支付给被告。

四、《房屋买卖合同》第七条第一款的约定是无效的,被告依据该条约定要求解除合同是不符合法律规定的

《房屋买卖合同》第七条第一款约定,甲方不能按本合同约定将该房地产出售给乙方的,应当向乙方支付违约金,违约金为本全责第一条第3款约定该房地产成效价的10%,并退回乙方己支付给甲方的全部费用。代理人认为,该条约定是违反法律规定的,是无效的,现作以下详细分析:

1、上述条款属于法学理论上的任意解除权。所谓任意解除权,是指不需要以对方违约为理由而主张的解除权它不以对方当事人违约为前提,而是完全按照一方当事人自己的意愿而单独解除合同。第七条第一款赋予甲方可以不附加任何条件,可以随时解除合同,就属于这种任意解除权的约定。但这种条款是与《合同法》的规定相违背的,不符合《合同法》的规定。

2、《合同法》中规定的解除权只有两种,约定解除权和法定解除权。对于约定解除权,《合同法》第93条规定,当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。从该条款可知,法律认可约定解除权可以约定的是“解除合同的条件”。而对于无条件的解除权,法律是没有规定的,也就是不能约定的。比如双方约定“乙方一个月内未支付首期款,合同可以解除”,这里“乙方一个月内没有支付首期款”就是条件,这个条件成就了,甲方才可以解除合同。既然是条件,那就具有或然性,可能成就也可能不成就,就是说双方是否享有解除权依赖于约定的条件是否成就,而双方在约定之时并不享有直接解除合同的权利。显然,本案中的条款不属于这种情况,该条款中并没有约定任何解除合同的条件,甲方不需要满足任何条件便可以随时解除合同。虽然条款中约定了“应当向乙方支付违约金”和“退回全部费用”,但这不是条件,而是其解除合同后应当承担的责任。所以该条款不属于《合同法》中的约定解除权。

3、《合同法》第94条规定了法定解除的五种情形。任意解除权不属于约定解除,那就只能属于法定解除权了,属于五种情形中的第五种“法律规定的其他情形”。所谓法定解除权,就是必须法律有规定的才能解除,而不能由当事人任意约定。《合同法》第232条不定期租赁合同、第268条承揽合同、第308条货运合同、第410条委托合同规定了任意解除权。除此之外,其他合同均没有任意解除权。本案属于买卖合同,这种合同类型法律并没有赋予当事人享有任意解除权,所以本案中甲方可以任意解除合同的约定是无效的。

4《最高人民法院研究室对关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)第24条理解与适用的请示的答复》(2013年6月4日 法研[2013]79号)规定,当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的,必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件,才能发生解除合同的法律效力。从上述规定可知,当事人单方要求解除合同的,必须具备93条约定解除或94条法定解除的规定,才能发生解除合同的效力,这就排除了当事人一方单方面任意无条件的解除合同。

5、根据《合同法》第8条规定,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。该条规定了诚实信用原则的基本要义,也是对合同解除所作的限制要求。任意解除权应由法律明确规定,当事人不能在合同中自由约定。如果允许当事人在合同中随意约定任意解除权,那么交易的可靠性、稳定性将无从谈起,订立合同的初衷将不复存在。像本案,如果赋予卖方任意解除权,其在涨价时必然会以付出小代价来获取更大的利益。如果纵容和助长这种不守诚信的行为,市场交易将无法进行,市场经济秩序将遭受到极大破坏。

由以上分析可知,合同第七条第一款甲方可以任意解除合同的约定既不属于约定解除的条件,法律也未规定买卖合同可以任意解除,所以该约定无效。

现提供最高人民法院(2013)民申字第1413-1号案例供法庭参考,该案例中海南省高级人民法院和最高人民法院的观点均认为包销合同中(也算是买卖合同),当事人不享有任意解除权。

五、被告反诉状中所述拒绝履行的理由均不符合法律规定,也没有事实依据,原告不同意被告解除合同的反诉请求

《合同法》第六条规定,当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。被告反诉状中称原告要求强制履行合同违背了平等、自愿的合法精神。显然这是曲解这一精神。合同的平等自愿是签订合同时的要求,而不是履行合同时的要求。双方在平等自愿的基础上签订了这份合法有效的合同,目的难道不是为了完全履行吗?合同的最终价值就在于履行,如果不履行,就失去了合同的目的。在房价上涨的情形下,两被告便拒绝履行合同,很明显是两被告的行为违反了诚实信用的原则。

2017年3月24日,被告微信告知原告,明确告知要解除合同。双方签订合同时,两被告作为完全民事行为能力人,便完全应当预料到出售房屋的法律后果,且两被告也完全未告知原告其出售房产是想另外购房。由此可见,其拒绝履行合同的目的不是什么要另外购房,完全是因为房价上涨所导致。

被告称其享有的物权应高于合同履行之债,这是混淆视听。物权只有在与债权并存并产生冲突时,可以排除债权。本案是被告根据自主自愿平等互利的原则出售其房屋,确定了双方的合同之债,是被告自由处分其物权的行为,两者并不产生冲突。被告称反诉人享有选择卖,与选择不卖的权利,这是被告在签订房屋买卖合同之前享有的权利,签订合同之后其已经丧失该权利,而要受到合同义务的约束。我国《物权法》也并没有规定居住权制度,被告要居住到处都可以,可以回老家买房,可以到没有限购的地方买房,也可以租房,但不能以居住权为由来规避其应承担的法律义务。

被告称原告要求其赔60万元便可以不买该套房产。原告的原意是要求被告退回已经给付的30万元后,再赔偿60万元。谈话录音中,原告也提到要求被告补房屋的差价,这个差价就与60万元接近。被告也拒绝了原告该要求,所以双方实际上并没有就这个问题达成一致意见。

六、被告应当承担继续履行合同的义务,并且承担违约责任

《合同法》第107条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。是承担继续履行还是解除合同后承担赔偿责任,取决于合同的相对方。现原告要求被告承担继续履行并且承担违约责任。《房屋买卖合同》第七条第4款约定,本合同签订后,甲方如未能按本合同规定的期限交房,或者未能按时履行合同约定的其它义务,……如果乙方要求继续履行的,合同继续履行,自本合同第二条约定的该房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止,甲方每日按本合同第一条第3款约定该房地产成交价的0.1%向乙方支付违约金。第6款规定,守约方及丙方并可另行向违约方主张为实现债权的一切费用,包括但不限于律师费、公证费、诉讼费、保全费等:(2)任何一方拒绝按本合同约定出售或购买该房地产逾期三十个工作日以上。

根据上述约定,原告除有权要求继续履行合同外,要求被告协助原告办理不动产权证书外,还有权要求被告按房屋成交价每日0.1%支付违约金并承担律师费等费用。

综上所述,原告的诉讼请求合法合理,并且具备继续履行的条件,被告要求解除合同的反诉请求没有法律依据,恳请贵院支持原告的诉讼请求。

                        代理人:

                         二0一七年六月十三日

                                                           

罗学源律师电话:(020)82656632(办公)手机:13316017085、13725481543

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