代理词

尊敬的法庭：

    广东增泰律师事务所接受陈某的委托，指派罗学源律师担任其诉刘某房屋买卖合同纠纷一案的委托代理人，现发表代理意见如下：

一、原告已经完全按照合同约定履行了义务，没有任何违约之处

原告已经按照双方2010年10月12日签订的《房地产买卖合同》，依法履行了自己的义务：1、向被告支付了5万元定金；2、10月13日向银行提交了贷款所需资料，并交纳了10200元按揭费；3、按照合同约定支付了17000元中介费（余额五千元递件当天支付）；4、12月9日与中国工商银行广州经济技术开发区支行签订了《个人住房抵押借款合同》，银行出具了贷款承诺函。

二、被告认为原告违约的理由非常牵强，完全没有依据

被告认为，原告延迟办理按揭手续，所以原告违约。从庭审中双方提交的证据及第三人证明可知，原告己于10月13日在卖方的协助下，向银行提交了所有按揭手续所需材料及交纳了按揭费用。之后，由于银行查到原告在湖南有不良贷款记录，导致银行审批受到阻碍。原告随即回到湖南，查明是当地信用社的电脑系统出的问题，之后信用社出具了证明，该证明由原告交由第三人，再由第三人交给银行，银行查实原告没有信用问题，于是便于12月9日通过了贷款申请。这个事实有第三人的证实、银行经办人员的当庭证明，完全属实。如果被告认为上述事实失实，完全可以去调查取证。被告在录音中都称该套房产是优质财产，银行是争先恐后贷款的。既然如此，如果没有上述原因，银行为何会直到12月9号才批下贷款呢？

《房地产买卖合同》附件中第一条二款三项约定“如因房管局或政策变化等合同三方之外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止”。现陈某办理按揭手续虽然延误了一些时间，但这是由于银行的原因,是三方之外的客观原因。按照上述约定，交易时间应当相应顺延，直至障碍消除为止。事实上，障碍消除后，原告随即马上向银行办妥了按揭贷款手续。

况且，《房地产买卖合同》中根本就没有约定原告需要在多少天之内办理好贷款手续，如果合同约定了多少天内必须办出贷款手续而原告未办出，这样原告就违约了。既然合同没约定办好贷款手续的时间，被告怎么能说原告违约了？不要说原告由于客观原因延迟了一个多月，就是原告延误了半年一年，都不存在违约的问题。被告口口声声说原告违约，那倒要问问被告，原告违反了合同的哪一条约定？被告所称的七天时间就可以办好按揭手续，那只是推测性的。其辩称所谓的合同上没约定就得按法定，哪里有法律规定多少天之内必须办妥按揭贷款手续？所以其辩称完全是牵强附会，纯属狡辩。

三、被告不履行合同的真正原因在于获得更大的利益

起诉之前，原告和被告在第三人处经过多次协商，被告提出两个方案：要么解除合同，被告赔偿原告12万元（包括原告的5万元定金）；要么原告按120万元的价钱购买。在被告提交的录音当中，被告也是多次跟中介说这房子不卖了。所以，被告不继续履行合同，其真实意图其实非常明显，就是抓住原告在办理按揭手续当中出现的一点小瑕疵作为理由，要求在合同约定之外的价格上再图获利。

四、被告已经违约，依法应当承担违约责任

《合同法》第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现原告的按揭手续已经办好，下一步就是被告协助原告去办理房屋过户手续，然后原告在递件当天支付被告首期款208000元，办好房产证后交由银行，银行再把60万元贷款放给被告。被告不愿意继续履行合同，依法应当承担继续履行的违约责任。

综上所述，由于房价上涨，被告要求按新价格成交，所以找理由违约。合同是双方当事人真实意思表示，一经签订，非经法定或者约定的理由是不得随意解除的。为维护合同的稳定性，保护交易无过错方的合法权益，任何一方均应严格履行合同，不得随意解除，恳请法庭支持原告的诉讼请求，驳回被告的反诉。

                                 代理人：罗学源

                                 二0一一年三月三十一日

（本案法院判决被告违约，完全支持本律师提出的诉讼请求）