目前，我国存在着多种性质的房屋，主要可分为商品房和非商品房。商品房是指房地产公司开发建造的可在市场上自由流通的房屋。非商品房主要包括：公房改制出售给个人的房改房和按照地方人民政府政策指导价购买的经济适用房，单位集资房和安居房，城镇私有房屋以及在农村集体土地上建造的村证房等。

    最高人民法院于2003年出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，为审理商品房买卖合同纠纷提供了法律上的依据。而在现实生活中，更为常见的则是非商品房买卖合同纠纷。非商品房因其地理位置优越，价格相对便宜，吸引了众多二手房买主。但因为我国对非商品房的买卖设置了许多限制，又没有很明确的对二手房买卖的司法解释，致使在买卖发生后容易产生纠纷。大多数的情况是一方在买卖后反悔，要求认定买卖合同无效。那么，这几种房屋的买卖合同是否有效呢？

    一、房改房买卖合同效力。

    1．1994年国务院出台《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，将国有公房产权出售给职工。分为三种方式，一种是以市场价购买，产权完全归个人；一种是以成本价购买，产权也归个人；一种是低于成本价的标准价购买，产权由个人和单位共有。

    2．1999年为了促进房地产市场的发展和存量房的流通，建设部出台了《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》，对房改房的首次上市出售规定了许多限制条件。比如：已取得房产证的房改房才允许买卖；个人拥有部分产权的住房（指标准价房），还应当提供原产权单位在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见；如果有共有权人时应当征得共有人的同意；在出卖时应当补交国有土地使用权出让金或土地收益，以及交纳其他税费等。以成本价购买的住房其交易收入按规定缴纳有关税费后归住房所有权人所有。以标准价购买的住房可以先按照成本价补足房价款，全部产权归住房所有权人所有后再进行交易，交易收入按前款的规定执行。也可以直接进行交易，按规定缴纳有关税费后，交易收入由住房所有权人与原产权单位按房屋的产权比例分成。原产权单位撤销的，其应当得所部分上交同级财政，专项用于住房补贴。

    3．实践当中，原房主享受福利分房政策以三、四千元的价格从单位购买房改房，后以三、四万元的市场价格卖出，但两三年以后房价涨至十几万时，肠子都悔青了，拒不履行向新房主办理房屋过户登记的义务。原房主往往起诉至人民法院，以种种理由要求认定原房改房买卖合同无效。其主要理由是：原房主在签订买卖合同时房产证尚在办理之中，还没有取得房主证，无权卖房；签订合同时夫妻一方未到场签名，夫妻一方无权独自处分夫妻共同财产；房改时是以标准价购买的房屋，单位有优先购买权，在出卖时未征得单位同意应属无效；《城市房地产管理法》和〈〈城市私有房屋管理条例〉〉规定，城市房地产、私有房屋进行转让、买卖时均需到房地产管理部门办理变更登记手续，当初买卖时违法没有进行登记导致合同无效等等。那么，原房主的说法是不是能站得住脚呢？是否能导致买卖合同无效？

    以尚未办理房产证为由主张合同无效者：其理由是根据〈〈城市房地产管理法〉〉和〈〈物权法〉〉的相关规定，只有取得房产证和房产登记以后，原房主才有房产所有权，才能将房产转让。因此，在未取得房产证前，原房主还不是法律上认可的所有权人，对房屋就进行出卖的行为当然无效。张律师认为此说法不正确。主要理由是：虽然在房产证办理下来之前，原房主尚未取得法律上的所有权，但其在向单位出资购买所住房屋后，已经构成了事实上的房主，且房产证也正在申办之中，应当认定原房主具有处分该房产的权利。即使原房主没有房产证就出卖房产，依据〈〈合同法〉〉51条的规定，也是一种效力待定的合同，而不是无效的合同。当房产证办理下来之后，房产证写的是原房主的名时，此时效力待定的合同就转化为有效的合同。

    签订合同时夫妻一方未到场签名的合同是否无效呢？律师认为如果房产证上明确写明了夫妻两个人的名字，则一方单独对外所签订的合同是效力待定的合同，除非有另一方的授权委托书。因为买方此时应当知道此房系夫妻共有财产，应当征得另一方的同意，此时买方不构成善意取得，没有两人的签名也无法办理产权过户手续。如果有了授权委托书，买方则有理由相信是夫妻共同的决定，卖方构成表见代理，买方构成善意取得，合同是有效的。如果另一方事后对配偶的行为进行了追认，也应当认定合同有效。如果另一方在事后不予认可，则买卖合同是无效的。而当房产证上只有一个人的名字时，此时夫妻一方对外所签买卖合同为有效合同，除非另一方能证明自己的配偶和买方有恶意串通损害自己的行为。买房人为善意第三人，符合善意取得的条件时，法律为了维护市场交易秩序，应当认定合同有效。

    在买卖任何性质房屋时，为了将来没有任何后顾之忧，买方应当让卖方夫妻两人共同签名，以防将来产生争端。

    房改时是以标准价购买的房屋，单位有优先购买权，在出卖时未征得单位同意是否有效呢？在房改时是以市场价或成本价购买的公房不存在此问题，买房者取得房产证后公房即变成私房，此时可以自由买卖，不必征得单位同意。但当房改是以标准价购买时，单位和个人对于房屋是共有关系，原房主对于房屋只享有部分产权，房产证上也肯定标明了共有权人。此时，买房人应当知道此房的权利人并非只有原房主，应当知道还有单位的产权。买房人不构成善意取得，买卖合同应当认定为效力待定。如果事后单位予以了认可，则应当认定合同有效。如果单位在知道或应当知道自己的合法权益受到侵害之日起一年内申请撤销合同的，应当予以撤销。

    法律规定对城市房地产、私有房屋进行转让、买卖时，均需到房地产管理部门办理变更登记手续，当初买卖时没有进行登记是否导致合同必然无效呢？律师认为《城市房地产管理法》和相关法规定中要求买卖双方对房产进行过户登记的规定是行政管理法规，而不是合同有效性的规定。合同的订立有效性和进行房产变更登记是两种法律关系，合同有没有效力在订立时已经确定，至于进行房产过户登记则是属于合同履行的内容，与合同的效力无关。

    我国合同法司法解释一第九条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》56条规定：“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”〈〈物权法〉〉第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”

    总之，买卖房改房合同如果没有极其特殊的情况，一般情况下是有效的。法律会支持已经成立并生效的合同，保护善意第三人的合法权益，维护合同的稳定性，保护“诚实信用”这一民法的帝规则。和商品房买卖合同相比，最大的不同点就是在交易时，必须支付土地使用权出让金，在其他方面没有很大的区别。

    二．集资房、安居房买卖合同效力。

    １．我国经济适用房包括集资房和安居工程房。集资房是单位为解决本单位内部职工居住困难而在单位取得的国有划拨地上兴建的住房。由单位进行了补贴，个人也出资购买，产权归职工个人所有。安居工程房是由政府批准并提供划拨地兴建、由符合购买经济适用房条件的个人出资购买的保本微利房。

    ２．按照建设部１９９９年出台的《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》和２００４年出台的《经济适用住房管理办法》及国务院２００７年８月７日出台的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的规定，经济适用房经济适用住房属于政策性住房,购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因各种原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年,购房人可转让经济适用住房,但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款,具体交纳比例由城市人民政府确定,政府可优先回购;购房人向政府交纳土地收益等价款后,也可以取得完全产权。同时还对单位集资房规定，在优先满足本单位住房困难职工购买基础上房源仍有多余的,由城市人民政府统一向符合经济适用住房购买条件的家庭出售,或以成本价收购后用作廉租住房。各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房;任何单位不得新征用或新购买土地搞集资合作建房;单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售。

    ３．但在实践中，也出现了买卖此两种经济适用房的情况。经济适用房在有的是买卖房号，有的是在居住后五年内出卖，有的是在居住五年后出卖。在房地产市场涨价的情况下，有的卖方反悔，起诉至人民法院请求确认买卖合同无效。理由大致有：将单位集资房卖给了非本单位人员，其没有本单位职工购房资格；在房产证未办理下来之前就卖了楼号，买卖房屋必须要有房产证，无证买卖无效；原房主未居住满五年就将经济适用房卖掉，违反国家政策；原房主将经济适用房卖给了不符合购买经济适用房的买方，违反国家政策无效等等情况。那么，他们的这些观点是否能成立？是否能导致合同的无效呢？

    ３．律师认为，在国务院２００７年８月７日出台《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》以前，经济适用房买卖合同依据《合同法》的规定是有效的，也是可以得到履行的，房管部门应当办理过户登记。合同是双方真实意思的表示；买房人构成善意第三人；将房屋卖给外单位职工，原房主居住未满五年或卖给不符合购买经济适用房的条件的买方，虽然不符合相关经济适用房相关的政策，但这些政策只是部门规章，不是法律或行政法规，不是人民法院判决合同是否具有有效性的依据，且房屋管理部门也会予以办理过户登记。

    ４．律师认为，经济适用房和商品房有很大的区别，政策性极强，相关的政策规定越来越严格。经济适用房的原房主只有有限的产权，经济适用房不能自由在市场上流通。通过炒作经济适用房而获利与政府投资兴建经济适用房的目的背道而驰。为此，石家庄市已经在２００７年６月份叫停了集资房和经济适用安居工程房的过户登记。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》是国务院发布的意见，虽然不是行政法规，不是认定合同有效性的依据，但具有强制性，房屋行政管理部门必须遵照执行。买卖双方如果违反了相关规定，则不能办理过户手续。因此，今后，虽然经济适用房的买卖合同是有效的，但存在履行上的障碍。即使原房主配合办理过户，房屋管理部门将不会单纯依据双方的合同，在交纳相关出让金后为新房主办理过户登记。新房主将无法取得房产证，不受法律的保护。因此，律师认为，买卖合同虽然有效，但无法得到履行，经济适用房不能在市场上自由流通。如果想买经济适用房，只能通过正当渠道，通过政府购买，而不要和原房主自由协商购买。

    三．村证房（小产权房）买卖合同效力。

    １．在农村集体土地上，只为本集体内部成员兴建的房屋为村证房，或称小产权房。由于是在集体土体上的房屋，而未经过征收转为国有土地，因此，无法取得市证，或称大产权。

    ２．在本集体内部成员之间的房屋买卖合同是有效的。

    ３．非本集体内部的成员或城市居民，没有在本集体购房的资格，双方所签订的买卖合同是无效的。即使有的集体出台相关政策，允许外集体或城市居民购买，但村规民约无法对抗法律和行政法规。首先，这类房屋买卖必然涉及到宅基地和集体土地的买卖，而宅基地买卖、集体土地的买卖是我国法律、法规所禁止的。其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。第三，目前，农村这类房屋买卖无法办理产权变更登记，故买卖虽完成，但买受人始终无法获得所有权人的保护。第四，认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在许多案件中，出卖人相对处于弱者的地位，其要求返还私有房屋的要求关系到其生存权益。因此，所签订的合同均为无效。律师提醒那些图便宜的买房者，村证房万万买不得，买房人不会取得房管部门的房产证，得不到法律保护，随时都会被认定为无效，在房屋拆迁时也不会得到充分的补偿。

    房改房买卖合同有效吗？

    ［案情］李某房屋是以成本价在房改中买到的，并领有私房所有权证和划拨土地使用权证。2003年李某将此房卖与某，并办理了房屋所有权过户手续。2005年该房确定被拆迁，开发商给出的补偿价大大高于当初李某收取某的房价。李某认为，自己卖出的房屋是房改房，出卖时未经单位同意，且未办理土地变更登记，所以买卖不能成立。李某要求确认买卖合同无效，自己应得拆迁补偿款。为此，双方发生纠纷。

    ［争议］李某与某关于房改房买卖合同的效力，是本案争议的焦点。李某认为已售公房（房改房）上市时，必须争取原产权单位同意，必须办理土地过户手续，否则就是无效的。某认为，房管局既然为他办理了房屋产权变更登记，就说明交易是合法的，合同应是有效。

    ［律师解析］房改房在交易方面确实与商品房有所区别。一般来说，职工个人取得房改房产权时支付的价款都不是房屋的市场价，而是标准价或者成本价。职工以标准价取得的产权只有部分产权，与出售单位构成共有关系，以成本价取得的产权是完全产权，房屋归职工个人所有。但在两种产权类型下，房屋所占土地一般还都是划拨土地，即实际上职工个人在从单位购房时并没有缴纳土地出让金。1999年出台的《河南省已购公有住房和经济适用住房上市交易管理暂行办法》，标志着河南省大部分地区都放开了已售公房的交易市场。该《办法》第八条规定，以成本价购买的公有住房和以标准价购买的公有住房可以上市交易。第十条规定，已购公有住房上市交易时，房屋产权人应到房地产交易市场办理上市确认和交易手续。办理手续时应持身份证明和房屋所有权证，提供房屋产权共有人同意上市交易的书面意见，居民个人拥有部分产权的住房，还应当提供原产权单位同意上市交易且在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见。该《办法》还规定，已购公有住房上市交易，应缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款，由土地管理部门负责办理土地使用权转移登记。

    本案中李某是以成本价购买的公房，因而其享有完全产权，所以他可以不必征求单位的意见就可以自行决定申请交易。李某以未经单位同意为由否定交易的效力，是没有根据的。那么李某与某间的交易有无缺陷呢？当然是有的，那就是没有依法上缴土地出让金，没有办理土地使用权变更登记。但是土地使用权变更登记与房屋所有权变更登记可以是分别进行的，没有变更土地使用权只能说明某没有取得土地权，并不因此否定房屋所有权变更的效力。所以李某与某签订的合同经过了房屋登记，是有效的，李某的房屋已转移为某所有，李某不能再享有拆迁补偿款。

    房改房交易时没有按规定缴纳土地出让金和办理土地使用权转移登记是常常为大家和政府部门忽视的环节。

    房改房买卖应注意的事项

    自今年我市允许房改房正式进入二级市场交易以来，房改房上市交易日益增多，如何确保房改房买卖双方的权益渐受关注。日前，记者就此相关的一些问题走访了市房管处发证办有关人士。

    据该办副主任介绍，产权证是确定房屋权属的唯一标准。因此，

    购买房改房首先要验证原产权人是否有产权证，房改房的产权证是否可靠，是否被用于抵押、典当等，这可以通过房管部门查验便一目了然。假如有人以种种借口解释拿不出产权证正本而只能给复印件，那就要提高警惕了，以防上当受骗。在查验产权证时，还要注意产权证上的名字，房主与卖房人是否同一个人？若不是同一个人，则必须搞清他们之间是什么关系？这种关系是否可靠？特别是，产权证的产权分配比例必须明确，如标准价购买的公房出让时存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题，此外，有的房改房系夫妻共同财产或家庭共同财产，购买时必须了解清楚，以免引起不必要的纠纷。

    其次，按规定，房改房在同等价格条件下，原产权单位拥有优先购买权。因此，房改房上市交易必须经原产权单位的同意方可进行转卖。同时还要明确是否与原产权单位确认利益分配办法。如标准价购买的公房出让时存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题。需要特别指出的是，军产、院产、校产的公房一般与本单位的办公场所在一个大院里，这些单位一般被列为特殊单位，有些可能不宜有外人入住，这种公房在单位没有同意之前，不可能取得上市资格。购房者应对此进行必要的查询，明辨真假。

    第三，确认产权证的准确面积。应该了解的内容包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积。产权证上一般标明的是有关部门勘验过的建筑面积。确认所购房屋是否有私建私搭部分，如柴火间部分，往往系房东私自搭建，属违章建筑，并不受到法律保护。

    房改房买卖须知：

    近期，广州市进一步放宽了房改房上市的条件，今后房改房上市售卖无须单位同意，单位也不再享有优先购买权。这一举措标志着广州市房改房交易的彻底解禁，为房改房交易节省了不少时间，房改房上市的速度进一步加快。据了解，这次最后解禁的房改房，其中一部分是1998年与1999年期间为了抢搭福利分房“末班车”而建的，楼龄较短；另外还有一部分环境优美、管理良好的学校等单位的房改房。这些房改房小区大都位于市中心核心地区，地段优势明显，价格较便宜，管理费用也相对低廉，目前老城区一手楼供应量小、楼价居高不下，许多有置业需求的买家将眼光投向了市区内的房改房二手市场。

    那么，房改房交易有哪些程序？新政策出台之后，在交易过程中还有哪些注意事项呢？本文编者将从这一新政策出发，结合现行房改房交易程序及部分交易案例，阐述二手房改房交易中存在的一些问题，希望能给有心购买二手房改房的买家有所帮助。

    购买回迁房宜慎重：

    先生在荔湾区看中一套回迁房，楼龄10年左右，价格比同等水平的房改房便宜20%左右，但业主还没有拿到房产证，手上只有经房管部门鉴证的拆迁协议、回迁证明和收楼通知书等。先生对房子比较满意，房价又较低，加上房产中介撺掇他说，可以通过“公证赠与”的形式先买下房子，等原业主拿到房产证后在转到先生名下，于是先生便想把房子买下来。后来先生听一个地产界的朋友说，未取得房产证的回迁房不能上市交易，房产中介所说的赠与买房方式事实上存在许多风险。首先，假如回迁房因种种原因领不到房产证，业主就无法转名登记；其次，公证赠与是无偿的，一般只发生在亲戚朋友之间，在二手房交易中，假如原业主在收钱后反悔，买家可能会房财两空；另外，假如原业主有不良贷款的话，法院需要查封其财产，以赠与形式出售的房屋也在查封之列。所以业主在购买回迁房的时候，应注意查看是否有房产证明，假如原业主仅有拆迁协议、回迁证明等而没有房产证的话，最好不要轻易购买。

    房改房上市交易程序：

    新政出台之后，房改房上市交易程序明显简化，凡属房改房买卖、交换、拍卖、抵押的，可由当事人凭房产证直接到市房地产交易所申请办理；属房改房赠予的，可由产权人直接向市房地产估价所申请办理。概括起来，房改房上市交易要经过如下程序。首先，买卖双方向交易所提交有关资料和交易申请。其中买方要提交身份证明等资料，卖方则要提交房地产权证、测绘图、身份证明等资料。交易所向双方出具收据。其次，交易所对拟买卖的房改房进行验价、审核、核定税费，卖方持收据到交易所领取《过户通知书》。另外，缴交费用。卖方持《过户通知书》等资料到房改办办理房改房上市补交公摊面积价款或土地出让金审核。双方按规定缴齐契税、印花税、房地产交易服务费等税费后办理过户手续。最后，交易所向买方核发房产证。

    部分不能上市交易的房改房：

    房改房上市交易彻底解禁，并不意味着所有的房改房都可以上市交易，其中以下几种房改房就不能上市交易：

    1、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其它形式限制房地产权利的；

    2、在市房屋拆迁主管机关拆迁公告范围内的；

    3、产权共有的房屋，其他共有人不同意上市的；

    4、违反产权人与原产权单位约定的；

    5、国家、省、市规定不能上市的。

    购房者在选购房改房的时候一定要多一个心眼，一定要仔细查看该房产权属证明，看出售人是否为唯一的产权人，该产权证明中是否有限制权利的记录，并要尽可能向相关知情人了解有关房屋拆迁、出售人与原产权单位之间是否有约定等情况，以免买下无法办理房产权属转移的房改房。

    房改房买卖知识：

    某君为处级干部，在出售自己名下的房改房物业（面积为108平方米）时因刻意隐瞒重购（即按职级同时享有两套房改物业），在房管局做缴款核准时被查出，导致未能完成买卖手续。某君只能选择将其中超标的房产以市场价补回差额或退回其中一套房改房。

    究竟重购的定义如何？应如何处理房改房重购的问题？据满堂红地产特约法律顾问李律师解释，“重购”是指一个职工家庭违反房改规定先后购有两套或多套公房。据相关规定，对“重购”房改房按以下原则处理：（1）若第一次购买的房改房已达本人职务面积标准下限的，必须退出其中的一套住房。（2）若两次购买的房改房均未达本人职务面积标准下限的，允许补购第二套住房，也可以办理换购，必须按换购、补购政策办理。（3）若第一次购买的房改房未达本人职务面积标准下限，第二次购买的房改房已达本人职务面积标准下限的，允许办理重购改换购的手续。（4）重购房上市，可能被房改办查出并退案，查出后要交6元／m2的退案费。（5）同时房改办将通知产权单位没收此套房屋，或要求业主以市场价补购该房（现时重购房不可办理交易）。（6）假如重购房上市被查出时已缴交土地出让金或分摊面积款，则该款项不予退回。

    ●盲区一：回购是否涉及已售经济适用房

    根据此次《办法》规定，明确了经济适用房的购房人只拥有有限产权，同时对于经济适用房的上市管理进行了严格的界定。对于不满5年的，不得上市交易，确需转让的，可向所在区县住房保障管理部门申请回购，同时，回购价格按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定；对于满5年的，出售时应当按照届时同地段普通商品住房和经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益等价款，并由政府优先回购。而在之前的“征求意见稿”中，回购经济适用房的范围没有明确的时间设定，而且对于回购的价格规定是按照届时同地段新建经济适用住房重置价格结合成新确定。因此，“链家地产”市场研发中心认为，此次《办法》对经济适用房的上市交易管理进行了一个相对明确的划分界定，无论是满5年还是未满5年，政府都有优先回购和回购的权利。但是，对于回购政策是否涉及到已经出售的经济适用房在此次出台的《办法》中没有明确。这是影响二手经济适用房交易的关键性问题。目前能在市场上流通的二手经济适用房都是在回购政策出台之前已经出售并且拿到房产证的。张永魁律师认为，按照法律不涉及以往的原则。此次的回购规定应该不涉及以前购买的经济适用房。因为如果当时有回购的规定，可能有一部分人会放弃购买经济适用房转而购买商品房。而当时的商品房价格与今天的价格已是天壤之别。此次提出的回购政策如果涉及以往，对这一部分人来说则显失公平。北京市去年出台的未来五年“住房建设规划”当中，已经明确指出，“内循环”不针对旧有经济适用房。更为重要的是，节前国务院出台的24号文件《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》第十一条中明确规定，相关的回购规定应在经济适用住房购房合同中予以明确。而以往签订的经济适用房购房合同中根本没有回购的相关条款。如果回购也不符合合同的规定。经济适用房的购房人对于回购的担心，也是对政府违约的担心，导致了二手房经济适用房的购买者陷入了观望状态。但从政策制定常识加以判断，各地出台的细则应该不会秋后算账。从目前的二手经济适用房交易情况来看，回购政策没有涉及以往。记者从家经纪公司了解到，虽然二手经济适用房成交萎缩，但从近期的成交情况看，不管是满五年还是未满五年的经济适用房仍按原来的规定在办理。未满五年的只能按原价出售给有经济适用房购买资格的人，满五年的按市场价补交10%的综合地价款后可以按商品房上市交易。并没有受到回购政策的影响。

    ●盲区二：回购如何操作

    此次出台的《办法》除了没有明确回购是否涉及以前出售的经济适用房外，也没有明确回购如何操作。第一，交纳土地收益的比例确定问题？按照2004年出台的《关于加强经济适用住房交易管理有关问题的通知》规定，已购经济适用住房住满5年后，可以按照市场价出售，但须按照市场价的10%上交综合地价款；而此次《办法》对于满5年的，出售时应当按照届时同地段普通商品住房和经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益等价款，并由政府优先回购，那么，这个一定比例是多少需要明确。第二，同地段普通商品住房的价格衡量标准？对于满5年的，出售时按照同地段普通商品住房和经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益，那么同地段普通商品住房的价格衡量标准也需要进行一个明确。第三，对于满5年的，政府优先回购的前提和具体操作方式是什么也需要事先明确。政府相关部门人士表示，节后将出台配套的细则。这些问题应该在细则予以明确，否则将会严重阻碍二手房经济适用房的流通。对于二手房市场的健康发展也是不利的。

    贪便宜买经济适用房买卖合同无效吃闷亏：

    明明知道经济适用房在五年内不可以买卖，但是无锡市民丁先生却经不住低价的诱惑，欲以33万元购买一套102平方米的房屋，哪料，因无法过户买卖双方闹起纠纷，丁先生一怒之下将房主告上法庭，要求房主退还定金。记者昨日从无锡崇安区法院获悉，这起房屋买卖合同被判无效。2008年底，无锡市民丁先生发现，自己的很多朋友以低于市场价的价格向拆迁户购买了经济适用房，并且陆续装修入住。经过几番比较，丁先生通过中介公司选中了无锡广益佳苑一套102平方米的房屋，房主报价33万元，这比同地段的商品房足足便宜了20万元。尽管丁先生自己知道，经济适用房在五年内不可以上市交易，但是经不住低价的诱惑，决定占这个便宜。当时中介公司打包票称，这些经济适用房虽然暂时不能在产监处办理过户手续，但买卖双方完全可以先签买卖合同，再到公证处去办理转让公证，公证的法律效力和房产证是一样的，五年期满再到产监处去办过户，很多人都是这样买到了便宜房子。中介还说，如果几年之后再来买广益佳苑的房子就不是这个价钱了。丁先生被说动了，很快要以33万元的价钱买一套102平方米的房子。签合同时，丁先生付了房主两万元定金，双方约定余款在办理转让公证后一次性付清。丁先生还付了中介3000元中介费。不料，当丁先生按照中介所说到公证部门准备办理手续时，被告知经济适用房在五年内不可以办理转让公证。丁先生遂找到房主，想讨回定金。不料，房主却称他与丁先生签订的买卖合同根本无效，定金花光了，现在没有钱还给丁先生。丁先生一气之下将房主告上了法院，要求房主返还定金两万元。法院审理认为，原被告双方的买卖合同违反了国家规定，属无效。被告基于该合同取得的两万元定金应返还。丁先生表示，他将在另外的案件中向中介追索3000元中介费。法官提醒广大市民，经济适用房买卖的风险非常大。房主极有可能在收到买方全部房款后，再主张合同违反强制性法律规定无效，不再出售房屋，买方将面临追索房款的艰难，处境十分被动。

北京市昌平区人民法院

民事判决书（2008） 昌民初字第129号

    原告（反诉被告），女，1962年2月20日出生，汉族，无业，现住北京市丰台区洋桥马里堡西里5号楼4单元402室。身份证号码：110106620220122。

    （反诉原告），男，1965年3月31日出生，汉族，

    原告与被告其他买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人，被告及其委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

    原告诉称：2001年原告与被告相识。2003年1月，原告考虑到被告在京务工，生活艰辛，应被告请求双方签订了《房屋买卖协议》，原告将坐落于北京市昌平区东小口街道天通苑1306号楼1单元6层2号房屋转让给被告，由于该房产为原告按揭购买所得，因此被告要求以原告的名义交纳银行按揭款项。2003年1月原告将房屋交给被告使用。2007年10月，原告接到银行通知，说原告多次没有按期还款，严重损害了原告的商业信誉，为此，原告同被告协商解决办法，被告非但没有承认错误，而且还让原告学习《中华人民共和国城市房地产管理法》、《北京经济适用住房管理办法》、《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》等17项法律法规、文章，要求原告息事宁人。通过学习原告得知，由于被告不具有在北京购买经济适用住房的主体资格，且北京市经济适用住房转让必须经法定程序。所以，原告与被告之间的协议书是无效的，根据法律的规定，既然协议无效，被告就应当将房屋腾退给原告。虽然原告与被告对房屋使用未做约定，但根据《民法通则》公平、等价、有偿的原则，被告应当支付2003年1月至起诉之日止的房屋使用费用，该项费用参照同地段房屋租金计算。由于双方无协商解决此纠纷的可能，故原告提起诉讼，要求：1、判令原告与被告签订的房屋买卖合同无效；2、要求被告将坐落于北京市昌平区东小口街道天通苑1306号楼1单元6层2号房屋腾退给原告；3、请求判令被告支付房屋使用费116000元；4、本案诉讼费用由被告承担。

    被告辩称并提起反诉：一、原告要求确认买卖合同无效的诉讼请求，于法无据。双方的房屋买卖协议系自愿签订，自签订之日起即依法成立。依据我国法律规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。但在2003年，我国所有的法律、行政法规中，均没有关于非北京户口的人不可以向已购买经济适用住房的个人，购买二手经济适用住房的禁止性规定。此外，原告与被告同在一个单位工作，原告对被告的身份非常清楚，因此，原告在起诉状中所说的，到起诉前才知道“被告不具有在北京购买经济适用住房的主体资格”，是原告为背信毁约编造的谎言。时至今日，北京市仍然不禁止经济适用住房的交易，并且以2004年为界，实行“新房新办法，老房老办法”。二、双方的协议是附条件的合同，符合法律规定。该房屋买卖协议是附条件的合同，即在签订时起成立，至付清全部银行按揭款后生效。三、合同条件已经成就，应当继续履行，被告反诉有理。原告恶意还款，促使合同条件提前成就。原告应当履行协助被告办理过户的义务。关于房屋使用费，原告没有理由索要，原告毁约的原因就是房价大副上涨，因此过错责任全在原告。被反诉人与反诉人于2003年1月12日签订了买卖房屋的《协议书》，将昌平区东小口天通苑六区4号楼1单元602室房屋转让给反诉人，反诉人向被反诉人付清了前期房款及各项费用共137425.83元，被反诉人将该房屋交与反诉人，反诉人装修后一直居住，并交付各项费用。现该房屋的按揭款因原告恶意还款已全部付清，依据双方签订的房屋买卖《协议书》第4条的规定，被反诉人应协助反诉人办理房屋过户手续，故反诉人提起反诉，要求：1、法判令反诉人给付被反诉人所交纳的银行贷款195964.67元后，被反诉人履行协议办理房屋过户手续的义务；2、本案诉讼费用由被反诉人承担。原告对被告提出的反诉辩称：一、在本诉中，答辩人要求认定双方签订的房屋买卖协议无效返还房屋，被答辩人反诉的理由是在本诉的答辩中已经阐明的观点，根本无需反诉。二、结合本案事实，答辩人谈谈被答辩人反诉的依据——双方协议中第四条的约定。协议书第四条是约定了答辩人负有协助被答辩人过户的义务，但是这个义务是有一个前提的，那就是被答辩人还清贷款后，答辩人才履行义务。可是被答辩人至今也未能还清贷款，则么让答辩人协助过户？在本诉及反诉中，被答辩人有意回避这个前提，有意混淆视听，歪曲事实。在庭审中，被答辩人称答辩人恶意还款，贷款已经付清，答辩人就应当履行过户手续，这里被答辩人竟然免除了给买房人过户，试问有这样的道理吗？答辩人基于朋友的关系将房屋转让给被答辩人，在这过程中，答辩人没有赚取一分钱，是按照原价转让给被答辩人的，而被答辩人却说答辩人见房屋涨价，见利忘义要求返还房屋的，如果是为了赚钱，当初答辩人就不会将房屋按原价卖给被答辩人了。协议签订后，答辩人多次催促被答辩人还清贷款，好办理过户手续，但被答辩人总是以没钱迟迟拖延。在2007年10月期间，答辩人办理出国手续的时候，要求在国内不能存在债务关系，答辩人到银行查询还有多少贷款没有还清时，发现被答辩人不仅没有还清贷款，而且多次迟延支付月供还款，造成了答辩人名下多次的还款记录，严重损害了答辩人的商业信誉。即使是这样，答辩人也没想解除协议，而是积极的找被答辩人协商解决此事，但被答辩人不仅不向答辩人承认错误，反而致函答辩人，以“两败具伤”、“三思后行”等语言相威胁，要求答辩人“息事宁人”，并且列举了经济适用住房有关的法律，让答辩人学习。通过学习，答辩人认识到双方签订的协议是违反我国法律、行政法规的规定的，是无效的。该房屋根本不可能私自转卖给被答辩人的，经济适用住房的出售是有严格的法律程序的，买受人的条件也是有严格规定的。综上，答辩人请求法庭驳回其请求。

    经审理查明，2003年1月12日原告（甲方）与被告（乙方）签订《协议书》一份，约定：甲方将坐落在昌平区东小口街道天通苑1306号楼1单元6层2号（现房屋位置为：昌平区东小口镇天通苑小区1306号楼1单元6层2号）房产一处卖给乙方，甲方向乙方收取人民币137425.83元。甲方同意乙方用甲方名义继续做银行按揭，乙方自协议签字之日起应按期向银行还款。否则，引起的后果应有乙方自行承担。甲方在收取上述费用的同时，需将上述费用的相关文件票据交与乙方。甲方应在乙方还清银行贷款后协助乙方办理过户手续，过户时所发生费用全部由乙方承担。乙方于2003年1月17日向甲方付人民币100000元整，余款于2003年5月1日前付清，以甲方收据为准。协议签订当天原告向被告交付了该房屋并将协议中约定的相关文件票据交与被告。被告向原告一次性给付了购房款及其他费用共计137482.30元，被告入住后对该房屋进行了装修。自2003年1月起被告开始以原告的名义偿还房屋按揭贷款直至2007年10月份，2007年11月原告将该房屋剩余贷款本金及利息共计195964.67元一次性还清。另查，位于昌平区东小口镇天通苑小区1306号楼1单元6层2号房屋，属于经济适用住房，原告于2002年3月5日从北京顺天通房地产开发有限责任公司处购买，同年3月11日该房屋取得房屋使用权证书。上述事实，有原、被告提交的协议书、商品房买卖合同、房屋所有权证书、银行还款清单、终止贷款声明及原、被告陈述在案佐证。

    本院认为，原告与被告签订协议书的行为，是双方真实意思的表示，且签订协议书时并没有禁止经济适用住房再上市转让或对被转让人资格限制的相关规定，故该协议书应为合法有效。双方应当遵循诚实信用的原则，继续全面履行合同。现以后支付了购房首付款及2003年1月份至2007年10月份银行贷款，剩余购房款（即银行贷款）195964.67元由支付完毕，故尚欠购房款195964.67元未付清。故对于原告要求房屋买卖合同无效及要求被告腾退房屋并支付房屋使用费的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持；对于反诉原告要求判令反诉原告给付反诉被告偿还贷款后，被反诉人履行协助办理房屋过户手续的义务的诉讼请求，证据确实、理由充分，本院予以支持。综上所诉，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：

    一、反诉原告于本判决生效后十日内给付反诉被告房款十九万五千九百六十四元六角七分，反诉被告在收到上述款项三日内履行协助反诉原告办理房屋过户手续的义务。

    二、驳回原告的诉讼请求。

    半诉案件受理费二千六百二十元，由原告负担（已交纳）。反诉案件受理费七十元由反诉被告负担，于本判决生效后七日内交纳。

    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

    审 判 长 马彩云

    人民陪审员 张玉凤

    人民陪审员 李秀琴

       二 O O八 年 四 月 十 二 日

    书 记 员  李雪

北京市第一中级人民法院

民事判决书

（2008）一民终字第8061号

    上诉人（原审原告、反诉被告），女，1962年2月20日出生，汉族，无业，现住北京市丰台区洋桥马里堡西里5号楼4单元402室。

    被上诉人（原审被告、反诉原告），男，1965年3月31日出生，汉族，上诉人因其他买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2008）昌民初字第129号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

    在一审中起诉称，2003年1月，考虑到在京务工，生活艰辛，应被告请求双方签订了《房屋买卖协议》，将坐落于北京市昌平区东小口街道天通苑1306号楼1单元6层2号房屋转让给，由于该房产为按揭购买所得，因此要求以的名义交纳银行按揭款项。2003年1月将房屋交给被告使用。2007年10月，接到银行通知，说多次没有按期还款，严重损害了的商业信誉。为此，同协商解决办法，非但没有承认错误，而且还让原告学习《中华人民共和国城市房地产管理法》、《北京经济适用住房管理办法》、《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》等17项法律法规，要求息事宁人。通过学习，得知，由于不具有在北京购买经济适用住房的主体资格，且北京市经济适用住房转让必须经法定程序。所以，与之间的协议书是无效的，根据法律的规定，既然协议无效，就应当将房屋腾退给。虽然与对房屋使用未作约定，但根据《民法通则》公平、等价、有偿的原则，应当支付2003年1月至起诉之日止的房屋使用费用，该项费用参照同地段房屋租金计算。由于双方无协商解决此纠纷的可能，故提起诉讼，要求：1、判令与签订的房屋买卖合同无效；2、要求被告将坐落于北京市昌平区东小口街道天通苑1306号楼1单元6层2号房屋腾退返还；3、请求判令支付房屋使用费116000元；4、本案诉讼费用由承担。在一审中答辩称：一、要求确认买卖合同无效的诉讼请求，于法无据。双方的房屋买卖协议系自愿签订，自签订之日起即依法成立。依据我国法律规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。但在2003年，我国所有的法律、行政法规中，均没有关于非北京户口的人不可以向已购买经济适用住房的个人购买二手经济适用住房的禁止性规定。因此，双方签订的房屋买卖协议合法有效。另外，与同在一个单位工作，对的身份非常清楚，因此，在起诉状中所说的，到起诉前才知道“不具有在北京购买经济适用住房的主体资格”，是为背信毁约编造的谎言。时至今日，北京市仍然不禁止经济适用住房的交易，并且以2004年为界，实行“新房新办法，老房老办法”。二、双方的协议是附条件的合同，符合法律规定。该房屋买卖协议是附条件的合同，即在签订时起成立，至付清全部银行按揭款后生效。三、合同条件已经成就，应当继续履行。恶意还款，促使合同条件提前成就。应当履行协助办理过户的义务。四、关于房屋使用费，没有理由索要，毁约的原因就是房价大副上涨，因此过错责任全在。在一审中反诉称，已向付清了前期房款及各项费用共137425.83元，房屋已经交付，一直居住，并交付各项费用。现该房屋的按揭款因恶意还款已全部付清，依据双方签订的房屋买卖《协议书》第4条的规定，应协助办理房屋过户手续，要求：1、法判令给付所交纳的银行贷款195964.67元后，履行协议办理房屋过户手续的义务；2、本案诉讼费用由承担。针对的反诉，在一审答辩称：：一、在本诉中，答辩人要求认定双方签订的房屋买卖协议无效、返还房屋，反诉的理由是在本诉的答辩中已经阐明的观点，根本无需反诉。二、结合本案事实，《协议书》第四条是约定了负有协助过户的义务。，但是，这个义务是有一个前提的，那就是还清贷款后，才履行义务。可是至今也未能还清贷款，则么让协助过户？在本诉及反诉中，有意回避这个前提，有意混淆视听，歪曲事实。在庭审中，称恶意还款，贷款已经付清，就应当履行过户手续，试问有这样的道理吗？基于朋友的关系将房屋转让给，在这过程中，没有赚取一分钱，是按照原价转让给的，而却说见房屋涨价，见利忘义要求返还房屋。如果是为了赚钱，当初就不会将房屋按原价卖给。协议签订后，多次催促还清贷款，好办理过户手续，但总是以没钱迟迟拖延。。在2007年10月期间，办理出国手续的时候，要求在国内不能存在债务关系，到银行查询还有多少贷款没有还清时，发现不仅没有还清贷款，而且多次迟延支付月供还款，造成了名下多次的还款记录，严重损害了的商业信誉。即使是这样，也没想解除协议，而是积极的找协商解决此事，但不仅不向承认错误，反而致函，以“两败具伤”、“三思后行”等语言相威胁，要求“息事宁人”，并且列举了经济适用住房有关的法律，让学习。通过学习，认识到双方签订的协议是违反我国法律、行政法规的规定的，是无效的。该房屋根本不可能私自转卖给的，经济适用住房的出售是有严格的法律程序的，买受人的条件也是有严格规定的。综上，请求法庭驳回其反诉请求。一审法院审理查明，2003年1月12日原告（甲方）与被告（乙方）签订《协议书》一份，约定：甲方将坐落在昌平区东小口街道天通苑1306号楼1单元6层2号（现房屋位置为：昌平区东小口镇天通苑小区1306号楼1单元6层2号）房产一处卖给乙方，甲方向乙方收取人民币137425.83元。甲方同意乙方用甲方名义继续做银行按揭，乙方自协议签字之日起应按期向银行还款。否则，引起的后果应有乙方自行承担。甲方在收取上述费用的同时，需将上述费用的相关文件票据交与乙方。甲方应在乙方还清银行贷款后协助乙方办理过户手续，过户时所发生费用全部由乙方承担。乙方于2003年1月17日向甲方付人民币100000元整，余款于2003年5月1日前付清，以甲方收据为准。协议签订当天，向交付了该房屋并将协议中约定的相关文件票据交与。向一次性给付了购房款及其他费用共计137482.30元，入住后对该房屋进行了装修。自2003年1月起开始以的名义偿还房屋按揭贷款直至2007年10月份，2007年11月将该房屋剩余贷款本金及利息共计195964.67元一次性还清。另查，位于昌平区东小口镇天通苑小区1306号楼1单元6层2号房屋，属于经济适用住房，于2002年3月5日从北京顺天通房地产开发有限责任公司处购买，同年3月11日该房屋取得房屋使用权证书。上述事实，有当事人陈述、《协议书》、商品房买卖合同、房屋所有权证书、银行还款清单、终止贷款声明等在案佐证。

    一审法院判决认定，与签订《协议书》的行为，是双方真实意思的表示，且签订《协议书》时并没有禁止经济适用住房再上市转让或对被转让人资格限制的相关规定，故该协议书应为合法有效。双方应当遵循诚实信用的原则，继续全面履行合同。现以后支付了购房首付款及2003年1月份至2007年10月份银行贷款，剩余购房款（即银行贷款）195964.67元由支付完毕，故尚欠购房款195964.67元未付清。故对于要求确认房屋买卖《协议书》无效及要求腾退房屋并支付房屋使用费的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持；对于要求判令其给付房款后，履行协助办理房屋过户手续的义务的诉讼请求，证据确实、理由充分，予以支持。综上所诉，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：一、于本判决生效后十日内给付房款十九万五千九百六十四元六角七分，在收到上述款项三日内履行协助办理房屋过户手续的义务；二、驳回原告的诉讼请求。不服原审法院的判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤消原判，支持的一审诉讼请求。上诉理由是：1、本案诉争房屋为经济适用住房，系非京籍居民，不具备在京购买经济适用住房的资格，与协议价格为经济适用住房的价格，且房屋设有抵押权；2、签订《协议书》时的法律、法规规定，经济适用住房上市转让必须是购买超过5年的房屋，而购买的经济适用住房不足5年；3、未经审批的经济适用住房不得上市交易，购买二手经济适用住房需具有相应资格，严禁私自交易、低价交易、平价交易；4、北京从未放开对非京籍户口人员在京购买房屋；5、未经抵押权人同意，房屋转让无效。同意原审法院判决，同时答辩称：1、2003年对经济适用住房交易还没有“购买满五年”的限制；2、非京籍户口人员不能向北京市政府购买经济适用住房，并不包括二手房；3、抵押问题并不是确认买卖合同无效的理由；4我国法律，行政法规中没有禁止二手经济适用住房买卖的规定。

    本院查明事实与一审反员查明事实相同，本院予以确认。

    本院以为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。为出售其所有的坐落于昌平区东小口镇天通苑1306号楼1单元6层2号房屋，与签订《协议书》，该《协议书》是双方当事人的真实意思表示，亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当全面履行。与签订《协议书》的时间是在2003年1月，当时，无论是国务院部门规章，还是北京市地方政府规章，对已购经济适用住房上市交易均无对购买年限及购买人条件的限制性规定。而且，违反国务院部门规章或地方政府规章并不必然导致合同无效。因此，有关购买房屋不足5年、是非京籍户口等上诉理由不能证明其主张，本院不予采信。抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权。因此，未经抵押权人同意转让抵押物，并不导致转让无效。有关转让本案诉争房屋因未经抵押权人同意而无效的上诉理由不能成立，本院不予采信。一审法院判决与继续履行合同、驳回的诉讼请求正确，本院予以确认。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七之规定，判决如下：

    驳回上诉，维持原判。

    一审案件受理费二千六百二十元，由负担（已交纳）。一审反诉案件受理费七十元，由负担（本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费二千六百二十元，由负担（已交纳）。

    本判决为终审判决。

    审 判 长 刘 秋 燕

    审 判 员 吕 春 华

    代理审判员  茂 刚

    二 O O 八 年 九 月 三 日

    书 记 员 侯 坤

    经济适用房买卖中应注意什么问题（新房）：

    1、经济适用房销售的条件和购买条件。经济适用房是各地政府为解决中低收人家庭的居住困难而采取扶持开发的房屋，只能销售给特定对象。1994年12月15日建设部、国务院住房制度改革领导小组、财政部发布的《城镇经济适用住房建设管理办法》中规定，经济适用房是以中低收人家庭住房困难户为供应对象，并按国家住宅建设标准(不含别墅、高级公寓、外销住宅)建设的普通住宅，中低收入家庭住房困难户认定的标准由地方人民政府确定。经济适用房是政府为改善一般居民居住条件而推出的，购买应符合政府规定的条件，如果不符合购买经济适用房的条件的，就不能享有经济适用房的优惠政策，即使买了也很难办理到房产证。《城镇经济适用住房建设管理办法》规定，购房者购买的经济适用住房，应该按规定办理房屋产权登记手续由于经济适用房是根据特定情况进行开发的，其销售具有特定的社会目的，因此对经济适用房的购买和销售都有比较严格的限制规《关于进一步规范经济适用住房建设和销售行为的通知》(建住房[2000] 196号)中指出，政府对经济适用住房建设给予政策优惠，目的是为了解决中低收入家庭的住房问题，经济适用住房的销售不能等同市场价的商品住房实行完全放开的市场政策，各地要尽快制订经济适用住房销售管理办法，明确中低收入家庭的收入界限、购买对象条件、购买程序、价格确定办法;并制订监督查处办法及上市交易办法等，严格加强管理，规范经济适用住房的销售行为，确保经济用适住房性质不变。　　1)—般首先对经济适用房开发商的资格条件予以规定和限制。例如北京市有关文件规定：开发建设单位预售经济适用住房应当到市房地局办理《北京市经济适用住房销售许可证》。预期房的付款办法由买卖双方商定，但在购房人取得房屋产权证之前，开发建设单位累计收取的购房款总额不得超过总房价款的95%;待购房人取得房屋产权证件时，一次结清房款。对销售的现房，在购房人取得房屋产权证件之前，开发建设单位收取的购房款总额不得超过总房价款的95%;待购房人取得房屋产权证件时，—次结清房款。买卖双方应在预售经济适用住房后的1个月内，到建设项目所在地的房屋土地管理部门办理预售登记。房屋土地管理部门应在预售登记后15个工作日内办理完登记手续。利用本单位自用土地建设的经济适用住房只能向本单位职工出售，不得对外销售。2)一般规定购买经济适用住房的中低收入住房困难户，实行申请、审批和登记备案制。北京市有关规定中指出，凡以申请个人住房贷款方式购买经济适用住房的居民个人，凭登记后的经济适用住房顶售(买卖)合同，到建设项目所在地的房屋土地管理部门办理抵押登记手续。房屋土地管理部门应在登记后的15个工作日内办理完抵押登记手续。购房人可到北京市住房资金管理中心和各商业银行申请购买经济适用住房贷款。3)买卖双方应在房屋交付使用后30日内，到建设项目所在地的房屋土地管理部门办理房产过户手续，办理房地权属证件。其中，购买本单位利用自用土地建设的经济适用住房，由该单位统一到房屋土地管理部门办理上述手续。

    已购经济适用住房的转售问题。已购经济适用住房，是指按照市人民政府规定的指导价购买的经济适用住房，包括本市城镇职工按高于国家和市人民政府有关城镇住房制度改革政策规定的成本价的价格购买的安居工程住房和集资合作建设的住房。已经取得房屋所有权证书的已购公有住房和经济适用住房可以进入市场出售，但是销售范围和条件受到很多限制。对于购买经济适用住房的住房公积金缴存入，在申请积金贷款时，住房资金管理中心最低也能保障其贷款额在北京市职工住房公积金平均余额的20倍以上(目前北京市职工住房公积金平均余额按照6250元计算) 。也就是保障购房人购买经济适用住房时，其住房公积金的贷款额度不低于12.5万元。另外，对于贷款在12.5万元以内的购房人，是不需要再申请其实施收入来分类核定的。

    经济适用房销售的价格。国家计委、建设部联合下发的《经济适用住房价格管理办法》(以下简称《办法》)自2003年1月1日起在全国范围内开始实施c该办法主要是为了规范经济适用住房价格管理程序，防止一些不法开发企业擅自提高价格，其规定：经济适用住房的价格应当在项目开工之前确定，实行政策指导价，其上浮幅度由政府价格主管部门在核定价格时确定，下浮幅度不限;同时政府应积极引导开发商通过招投标的方式进行开发建没经济适用住房，有效降低经济适用住房的价格，从而使中低收入家庭能够享受政府的优惠政策。国务院23号文件确定建立以中低收人家庭为对象，具有社会商属性和保障性质的经济适用住房供应体系。1998年9月由建设部、国家计委等部门联合下发《关于大力发展经济适用住房的若干意见》(国发[1998]23号)中规定，而且还能促使开发商不断完善自己管理水平，有效节约成本，促进市场的健康发展。其次，《办法》中明确，开发商的经营场所(如会所等)、办公楼以及各种赔偿金、滞纳金等所发生的费用都由开发商自己承担，不计入经济适用住房价格中。再次，开发商可以以基准价格为基础，按照楼层、朝向等因素适当调整价格，不过调整原则应按整幢楼增减的代数和为零确定。另外，目前全国一些城市(如北京等)推行的招投标制度，这主要是为了有效降低经济适用住房的价格，从而使更多的中低收人家庭能够买得起房，有效解决住房问题。 出售经济适用住房实行政府指导价，不得擅自提价销售，具体售价由市(县)人民政府根据以下8项因系综合确定：(1)建设用地的征地和拆迁补偿、安置费;(2)勘察设计和前期工程费;(3)建安工程费;(4)住宅小区基础没施建设费(含小区非营业性配套公建费);(5)以上4项之和为基数的1%-3%的管理费;(6)贷款利息;(7)税金;(8)3%以下的利润。《经济适用住房价格管理办法》进一步将经济适用房的价格规定予以细化。首先规定，经济适用住房价格需在开工前确定。这就使政府能够有效控制开发商的利润，

张生贵律师