广州增城市新塘镇盛唐世纪广场项目调查报告
北京市金杜律师事务所深圳分所：
广东增泰律师事务所接受贵所的委托，指派罗学源律师就广州盛塘置业有限公司（以下简称盛塘公司）与广州增城新塘镇东华村民委员会（以下简称东华村委会）合作地块及其上的盛唐世纪广场项目进行详细调查。本律师接受指派后，即与金杜所熊琰律师接洽，收取了贵所要求调查项目的一系列文件材料，并于2010年11月30日开始，前往盛唐世纪广场项目地块现场、广州盛塘置业有限公司、增城市新塘镇东华村委会、增城市工商局、增城市城乡规划局、增城市国土资源与房屋管理局开展了项目的调查工作，目前己调查完毕，现就贵所委托事宜报告如下：
一、盛唐世纪广场项目位置及现状简介
本律师于2010年12月1日、2日两次前往调查地块及盛塘公司进行实地查看，对调查地块有了较为详细的了解。
调查地块的项目名称为“盛唐世纪广场”。地块所有权人为增城市新塘镇东华村委会，北面是锦绣新天地楼盘，南面是新塘大道，西面是新塘镇政府、市中心文化广场、图书馆，东面为东华大道，广场建筑面积逾40万平方米。本律师亲眼所见，现项目在进行负二三层的地下基础建设之中。
盛塘公司与东华村委会的合作模式是：东华村委会将三块地的集体土地使用权租赁给盛塘公司，租赁期为40年，租金按一定的年限递增。盛塘公司租赁土地后，在其上建造商铺、写字楼、酒店等商业性建筑，不建筑住宅商品房。楼宇建筑好后，盛塘公司自己拥有一部分进行经营，另一部分只对外招租，不出售。租赁期满后，土地归还东华村委会，土地上的不动产物业全部归东华村委会所有，动产归盛塘公司所有。双方于2009年7月17日签订了《土地使用权租赁合同》，东华村委会于2009年9月10日向盛塘公司出具了授权书，授权盛塘公司对外开展招商工作，东华村委会将予以大力配合。
二、对广州市盛塘置业有限公司的调查情况
本律师12月30日往增城市工商行政管理局查询广州市盛塘置业有限公司内档，12月1日亲自前往该公司，与该公司董事长陈志勇先生及其他工作人员进行了数小时的交谈及项目现场察看。
广州市盛塘置业有限公司最初系由陈志勇和钱涛共同出资组建的有限责任公司，于2009年7月16日取得广州市工商行政管理局增城市分局核发的440125000001457号《企业法人营业执照》。公司登记的注册资本为1000万元，实收200万元。2009年11月23日进行过股东的变更，由原来的陈志勇与钱涛两名股东变更为陈志勇、钱涛、廖中强、周欣、吕江五名股东。2010年4月21日资金发生过变更，陈志勇出资255万，占股权25。5%；钱涛出资245万元，占股权24。5%；廖中强出资240万元，占股权24%；周欣出资230万元，占股权23%；吕江出资30万元，占股权35。
广州市盛塘置业有限公司的联系电话为02032883888
三、三块调查地块的权属状况调查
本律师在增城市国土资源与房屋管理局档案室查询了三块地的《地籍档案详细资料》，三块地与客户提供的集体用地使用证登记的内容是一致的。三宗地的权利人均为增城市新塘镇东华村民委员会，权属性质为集体，土地状态均为有效，不存在共有权人，也不存在抵押、查封的情况。（注：增城市国土局登记的土地状态说明一栏中，如果有查封、抵押均会注明，标注有效即为无查封、抵押的情况）。本律师12月2日在新塘镇东华村民委员会亲眼察阅了三份集体土地建设用地使用权证的原件，均与复印件相符。
四、盛唐世纪广场项目的商业网点规划状况
经向增城市国土资源与房屋管理局用地科咨询，该科工作人员告知，证号为增集用（2006）第0401754号的地块，地类用途为工业用途，如果要用作商业用途，需要将用途变更，否则办不了报建。地类用途的改变需要先经过规划部门改变规划，方能在本局用地科进行变更，增城市国土资源与房屋管理局用地科的电话为02082629812。12月2日本律师前往东华村委会调查时，东华村委会对该地块用地性质问题作出了解释，称该地块已经获得了规划局的批准，将工业用途改变为商业用途。东华村委会向本律师出示了《关于新塘镇东华村五个地块申请办理用地规划许可证的复函》原件，本律师查阅复函上记载了东华村委会五块地的用地性质调整为商业、住宅用途，其中就包括了面积为116362.52平方米，证号为增集用（2006）第0401754号的地块。东华村委会的工作人员解释，原来的证上以前的用地性质确为工业用地，上面覆盖有洗漂企业厂房，后来因为市政府关停二级水源保护区内洗漂企业的政策，地块上的洗漂企业被关停，就把该地块变更了用地性质。
12月1日经向规划局调查，三份规划许可证均为真实的，本律师在工作人员电脑后面也清楚地看到了电脑中有三份规划许可证的记载。12月2日又在新塘镇东华村民委员会大楼内亲眼查阅了三份规划许可证的原件，均与复印件相符。不过，规划局告知，证号为地字第44018320000069号的建设用地规划许可证，登记时可能由于工作人员的失误，将规划证号登记错误，该块地正确的规划许可证号应当是第44018320090069号。增城市城乡规划局于2010年5月30日出具了《关于原则同意增城市新塘镇东华村民委员会盛唐世纪广场项目修建性详细规划方案的复函》（增规批（2010）101号）文件，同意了编制的东华村委会三块地修建性详细规划方案。
本律师12月7日经向增城市科技经贸和信息化局商业流通科调查，该科科长魏明介绍，盛唐世纪广场项目目前正在办理网点规划的审批，商业流通科已经向盛塘公司出具了办理商业网点审批所需材料的说明，而办理这种商业网点规划的审批是非常简单的，很快就能办好。增城市科技经贸和信息化局商业流通科电话02082743705。
五、东华村委会三块土地出租的程序调查情况
经向东华村委会了解，东华村委会共有四个合作社，分别是新村头合作社、钟屋合作社、井头合作社、新田合作社，总人口1550人，18岁以上的人员约1000人。村委会将该项目作为了村里一项大产业来抓，村委会办公楼里到处可见张贴的该项目各种图表、宣传张单，广州市盛塘置业有限公司工作人员陪同本律师前往村委时，该委主任等工作人员也都均非常热情的接待，并积极提供各种材料供本律师查阅。据村委会主任介绍，村委会多次召集了村民会议，全体村民均非常同意该项目，因为该项目能给该村带来极大的收益。村里以各合作社家庭为单位，全部的家庭均由户主在《盛塘公司租赁我村土地使用权合同的村民表决书》中签名按指模。
经向盛塘公司与东华村委会了解，该项目未经过招拍挂的程序进行，而是双方协议而成的。两方均认为，他们的土地是集体土地使用权，而不是国有土地使用权，况且村委会是将三块地出租，而不是出卖，所以不需要经过招拍挂程序，只要村民们同意，找到合作伙伴双方协议就可以。
六、关于盛唐世纪广场项目其他方面的调查说明
经向盛塘公司了解，盛塘世纪广场项目办理《建设工程规划许可证》的工作已经接近尾声，但目前还未取得该证，还得再过一段时间才能拿到该证；《建筑工程施工许可证》正在办理之中，目前已经递交了材料，但增城市建设委员会需要盛塘公司再补交一部分材料才能出证。本律师在与盛塘公司工作人员交谈过程中，恰好也听到了有人打电话过来，询问补交材料的事宜，盛塘公司工作人员称这就是增城市建设委员会打电话来催交材料的。本律师随即询问工作人员，为什么未取得《建筑工程施工许可证》，现在却在施工，工作人员笑称现在都是这样子，有哪个工地会等到全部手续办完再施工呀，都是一边施工一边办手续的。由于盛塘公司明确告知两份许可证尚未办理出来，本律师己向贵所熊琰律师汇报过，故未前往相关部门调查两份许可证的情况。
盛唐世纪广场项目于2010年3月17日经过了增城市发展和改革局的备案，备案部门对项目的勘察、设计、监理等均核准了招标，并发放了《广东省企业基本建设投资项目备案证》。
经核实，租赁合同的附件中，村民表决书、企业营业执照、丙方身份证、租金明细表均有原件，盛塘公司称股东会决议找不到，《投资计划书》名称后来变更为《盛唐世纪广场可行性报告》。
七、本律师对调查事项的法律分析综合意见
1、《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十五条规定，集体建设用地使用权出让、出租用于商业、旅游、娱乐等经营性项目的，应当参照国有土地使用权公开交易的程序和办法，通过土地交易市场招标、拍卖、挂牌等方式进行。按照该规定，集体建设用地使用权的出租也是应当进行招拍挂的程序的，但只是参照，而不必像国有土地使用权公开交易的程序那样严格，现在盛唐世纪广场项目是没有经过该程序的。不过，根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第三十条的规定，违反本办法第十五条的规定，集体建设用地使用权不实行公开交易的，县级以上土地行政主管部门不得为其办理产权变更登记或者他项权利登记手续。这涉及到一个未实行招拍挂程序的法律后果问题，按照本条的规定，未实行招拍挂程序的法律后果仅是“县级以上土地行政主管部门不得为其办理产权变更登记或者他项权利登记手续”而己。东华村委会与盛塘公司合作的形式是租赁，土地的所有权始终是东华村委会，盛塘公司无权也不存在用地块进行抵押，以及与他人共有地块的情况，双方均不需要进行产权变更的登记和他项权利的登记手续。因此，本律师认为，该项目虽然未进行招拍桂程序，但不影响到双方租赁合同的民事效力，只涉及到产权登记的行政部门对土地的行政管理权。
2、《村民委员会组织法》第二十四条规定，涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产。据东华村委会介绍，东华村里四个合作社，全部以家庭户主为代表，在会议决议表决书上签了名，同意将三块地租赁给盛塘公司。村民表决书作为了租赁合同附件的一部分。据此可知，东华村委会已经按《中华人民共和国村民委员会组织法》规定的程序充分让村民行使了自治权，按照村民的意愿合法地将土地租赁给盛塘公司。
3、盛塘公司与东华村委会的合作关系问题。盛塘公司与东华村委会签订的租赁合同是40年租赁期，时间期限较长。众所周知，村委会隔几年便会换届，目前增城市村民换届选举中存在的问题较多，为了各自利益进行贿选、拉帮结派的现象比较严重。盛塘公司与本届村委会合作良好，能否保证该公司与下一届及再下一届村委会合作良好，这是无法预料到的事。假如下一届村委会与盛塘公司合作关系不好，产生法律纠纷，会不会殃及到商铺的投资者，这在目前是无法预料到的事情。
4、《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第九条规定，依法出租、抵押土地使用权或抵押地上建筑物涉及土地使用权的，必须向原土地登记机关申请办理土地使用权出租、抵押登记。但经向增城市国土资源与房屋管理局用地科咨询，增城市国土部门暂时尚未开展这种土地使用权出租的登记工作。本律师认为，虽然广东省政府对土地使用权出租登记有规定，但增城市暂时尚未开展此项工作，因此对盛唐世纪广场项目不会产生影响。
综上所述，通过本律师花费数天时间，走访了多个政府部门、广州市盛塘置业有限公司、新塘镇东华村委会等机构，亲自到盛唐世纪广场项目的现场察看，充分掌握了第一手资料，核对了各项材料的原件，并复印加盖了公章。本律师认为，盛塘公司与东华村委会双方的合作关系目前处于良好，盛塘世纪广场项目的各项法律手续也比较齐全，虽然尚有一些微小瑕疵，但不足以影响到该项目各项法律手续的有效性。
附：本律师调查的材料清单
材 料 清 单
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序号
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材 料 名 称
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份
数
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页
数
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原件/复印件
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说 明 事 项
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1
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广州市盛塘置业有限公司营业执照（租赁合同附件三）、代码证、税务证、企业内外档资料（内附有即租赁合同附件四的股东身份证）
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4
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34
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复印件加盖公章
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广州市盛塘置业有限公司系一个合法成立的公司
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2
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三块地的集体建设用地使用证、地籍档案详细资料
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2
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6
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复印件加盖公章
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三块地的集体建设用地使用证系真实的，无查封抵押等权利限制的情形
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3
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三个建设用地规划许可证
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1
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3
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复印件加盖公章
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三份建设用地规划许可证系真实的
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4
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关于新塘镇东华村五个地块申请办理用地规划许可证的复函
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1
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1
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复印件加盖公章
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增城市城乡规划局同意了东华村官田（土名）地块用地性质调整为商业住宅用途
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5
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关于原则同意增城市新塘镇东华村民委员会盛唐世纪广场项目修建性详细规划方案的复函
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1
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2
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复印件加盖公章
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增城市城乡规划局同意了盛唐世纪广场项目修建性详细规划方案
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6
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土地使用权租赁合同
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1
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10
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复印件加盖公章
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广州市盛塘置业有限公司与新塘镇东华村签订了土地使用权租赁合同
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7
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东华村委会四个合作社的村民表决书（即租赁合同附件一）
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1
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1
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复印件加盖公章
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东华村委会共有四个合作社，全部以家庭为单位签名按指模同意该项目建设
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8
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租金明细表（租赁合同附件五）
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1
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1
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复印件加盖公章
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盛塘公司应向东华村委会交纳租金的详细情况
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9
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盛唐世纪广场可行性报告（即租赁合同附件六）
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1
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12
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复印件加盖公章
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盛塘公司开发盛唐世纪广场项目的可行性方案
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10
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盛塘公司交纳土地租金凭证（最近一期）
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1
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1
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复印件加盖公章
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盛塘公司向东华村委会交纳了最近一期租金
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11
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广东省企业基本建设投资项目备案证及附件
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1
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3
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复印件加盖公章
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盛唐世纪广场项目已经在增城市发改局进行了备案
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12
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授权书
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1
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1
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复印件加盖公章
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东华村委会授权盛塘公司进行招商工作
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13
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宣传单张
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1
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1
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原件
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盛唐世纪广场项目的资料简介
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