审判员：

广东金日律师事务所罗学源律师接受众业主的委托，担任业主诉广州XX房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案的代理人，现发表代理词如下：

一、被告未办理并交付《备案表》是一种违约行为

根据《商品房买卖合同》第八条交付期限的约定，出卖人应当在2006年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。而根据广东省建设厅（粤建办房函（2003）63号文）《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》指出，“商品房经验收合格”，是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。

而当业主于2006年7月1日几十户业主手持《收楼通知书》前往收楼部准备收楼时，被告并未出未《备案表》；《南方都市报》记者暗中以业主的身份走访被告时，被告也未出示《备案表》；记者致电海珠区建设和市政局质监站张主任，张主任明确表示由于该项目未交纳验收合格证，因此《备案表》还无法办理。从以上证据可知，被告根本未办理出《竣工备案表》，导致原告无法收楼。所以，被告已经构成了违约。

二、被告既然构成违约，应当承担违约责任

《商品房买卖合同》第九条规定，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二点一的违约金，合同继续履行。被告已经构成了违约，应当根据合同约定承担违约责任。

三、被告辩称业主延迟付款的理由不能成为其未按期交楼的免责理由

在众业主向被告的付款中，大多是分期付款。有的业主前面几期付款中延期付款是由于被告将房屋向银行抵押，后来又未将抵押涂销，作为业主在这种情形下完全可以行使抗辩权，延期付款；有的业主按照合同约定的期限付款，但由于被告在几期付款后集中开具一张发票而看似业主延期付款；有的仅仅是约定了业主在期限内应当办理好按揭手续，并没有约定付款的期限；至于有业主尾款未付和延迟付款，由于被告不具备合同约定的交楼条件便向业主发出《收楼通知书》，这是被告不履行好自己的义务，违约在先，原告当然可以行使抗辩权，延迟付款。并且，被告向每一个业主均发出了《收楼通知书》，《收楼通知书》里均未对原告提出任何要求，这也证明了被告代理人在庭审中所说的“原告未付清款项被告有权不交楼”是自相矛盾的。

本案中，虽然有部分业主延期付款，但由于被告从未向原告主张过任何权利。虽然合同中有约定逾期付款的处理条款，但本诉是要求被告支付延期交房的诉讼请求，被告未在举证期限内提出反诉，因此延期交楼与延期付款是两种不同的法律关系，被告提出的原告延期付款不属于本案的审理范围，不能成为其未按约定条件按期交楼的免责理由，应当另案处理。

综上所述，由于被告违约，导致原告无法收楼。原告要求被告支付逾期交房的违约金，合理合法，恳请贵院支持原告的诉讼请求。

                           代理人：罗学源

                       二00六年八月二十四日

（一二审法院均支持了所有业主的诉讼请求）