审判员：

广东金日律师事务所接受原告何XX的委托后，指派罗学源律师作为原告何XX诉增城市XX经济发展有限公司商品房预售合同纠纷一案的代理人，经过开庭审理，现发表代理词如下：

一、原告与被告签订《商品房预售合同》后，因被告无法履行办证的义务，原告有权解除合同

原告与被告于2001年2月1日签订《商品房预售合同（以下简称合同）》后，原告如约履行了合同。《合同》第十八条约定，该商品房移交后，在业主委员会未成立之前，甲方指定百花山庄度假村有限公司负责物业管理，而百花山庄度假村有限公司于同年向原告发出《交楼通知书》，原告也按照《交楼通知书》的要求缴纳了水电报装和管理费储备金等费用。这说明被告已于2001年向原告交了楼，被告辩解楼房尚未交付的理由显然不成立。

《最高人法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《合同》第十七条约定：该商品房竣工验收之日起30日内，由甲方协助乙方到增城市房地产交易所办理交易监证过户及测绘手续，并到增城市国土房管局领取房地产权证。根据约定，这是被告应当主动去承担的义务，并不需要在原告催促之下去承担，因此被告辩称原告一直未催促的理由是站不住脚的。

合同签订至今已近五年，由于被告隐瞒该土地已抵押给银行的事实，无法提供办证所需的材料，导致原告无法办理房地产权证。根据上述《解释》可知，原告有权解除合同。因此，被告辩称解除的条件不具备的理由也是站不住脚的。

至于被告提到解除的期限问题，原告认为，《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第一条规定，对于当事人请求解除合同的，均应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的合同解除权行使期限的规定。但对方当事人确实已无法履行合同主要义务的情形除外。被告迄今为止，已经无法向办证机关提交办证所需材料，而使原告不能取得房地产权证书。房屋处于权属不清的状态下，原告一直未装修入住该房屋，并且不能用于出租或转让，已经实现不了合同的主要目的，这说明被告无法履行合同的主要义务。

所以，根据该条规定，原告请求解除合同的条件完全具备，也不存在解除的期限问题。在庭审中，被告也没有反对解除合同，只是认为如果解除合同，应当扣除部分费用而已。

二、合同解除后，原告有权要求被告返还购房款及赔偿损失

根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，合同解除后，原告有权要求被告返还购房款及赔偿损失。

在原告的诉讼请求中，水电煤气电视报装费、管理费储备金是由被告直接收取的，被告理应返还。原告一直未装修房屋，也未入住该房屋，不应当承担物业管理费。因此，从被告交楼之日起房屋的物业管理费应当由被告承担。

被告辩称，当时原告系被告的职工，购房时为原告优惠了10000元，原告还向被告借款18000元。但被告在法庭上出示的证据除了借支单有原告签名外，其他均与原告无关。

至于不是由被告收取的按揭律师费、查册费等费用，是由于双方签订合同后，被告无法履行合同所造成原告的损失，根据《解释》第十九条规定，原告有权要求被告赔偿。特恳请贵院支持原告的诉讼请求。

以上意见，请求法庭采纳。

                                          代理人：罗学源

                                        二00六年四月八日