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迟迟办不出证的房屋
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作者:罗学源律师  来源:原创  阅读:

 

“我于几年前购买了被告开发的房屋,已经入住多年了,当时被告口口声声说会很快为我们办理好房产证,但是被告直到现在都办理不了房产证。我一家人住在里面都不安心,说不定哪一天这套房子就不是我的了,我们对房子只是简单装修了一下。所以,我请求人民法院判令解除我们之间签订的《商品房买卖合同》,被告返还我的购房款并承担违约责任。”

房子已经入住了几年,仍然没领到房产证的阿英说这番话时一脸的无奈,话语中充满愤慨。她没想到,本来是一桩好事情,现在却闹到法庭上来了。阿英说完后,代理律师又从法律的角度陈述了要求解除合同并由被告承担违约责任的理由。

“我公司并非不为原告办理房产证,而是由于政府部门的原因导致原告的证办不出来。我公司不同意原告解除合同的诉讼请求,现在我公司仍然在为这件事情积极奔走,争取早日为原告办理出房产证。”被告席上坐着的两人是某房产地开发商公司的职员,他们明知自己理亏,所以也没有多讲什么,只是强调办不出证来的客观原因。

庭下还坐着几个人在旁听,他们都是某开发商开发的某花园的业主,大家的遭遇与阿英大同小异,他们对这场官司都在观望着,想看看官司的结果如何再作打算。

原告阿英与被告某房地产开发商几年前签订了一份《商品房买卖合同》,合同约定,被告将位于该市市中心的一套面积为一百多平方米的三室两厅房以二十余万元的价格卖给阿英,自阿英收楼后九十天内,开发商为阿英办理好房产证。合同签订后,阿英向房产商支付了首期款,并办理了银行按揭贷款。阿英收取了楼房,却因为没办好房产证,心里有些担心,所以房子只是进行了一番简单的装修。

果然不出阿英所料,一家人虽然入住了,但到了合同约定的办理房产证的期限,房产商仍然没有办理好房产证。阿英去和房产商交涉,开发商说办证的资料已经送到房管部门了,可能要一段时间,要阿英耐心等待房管部门的审批,会很快办下来的。就这样,阿英在等待中不知跑了多少次,但一次次希望成了泡沫,当初买房的喜悦慢慢地变成了办不了房产证的忧心。

这件事一拖就是几年,阿英每次去找开发商,开发商都是一样的说法,有朋友劝她,不能再这样拖下去了,要想个办法解决这个问题才行。阿英知道开发商是故意久拖不决,眼看形势不对,便下定决心要通过法律途径找开发商讨一个说法。

阿英聘请了律师代理自己的官司,她深怕如果拿不到房产证,日后会给自己埋下隐患,思来想去,她还是想把这合同解除,把房退给开发商,开发商把钱退回自己,彻底解决这件事情。

于是,律师为她向人民法院提出了两项诉讼请求,一是请求人民法院判令双方解除《商品房购买合同》,被告返还原告的购房款;二是请求人民法院判令被告支付这么多年逾期办证的违约金。

法院受理了该案,并如期组织了开庭。

双方在法庭上展开了论战,一方坚决要求解除合同,一方坚决不同意解除合同,但会想办法尽快办理房产证,双方僵持不下。法官主持双方进行调解,由于阿英坚决要求解除合同,调解无果。

法院经过审理后认为,原被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示,且已实际履行,对双方当事人均有约束力。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定,原告无证据证明其合同目的无法实现,且在房屋早已收楼的情况下,不能说完全无法实现合同目的,且已经超过了解除权发生之日起一年内行使的期限,因此不予支持。但被告称房产证未办出是由于政府有关部门的原因导致的,没有证据支持,因此被告应当承担逾期办证的违约责任。据此,法院判决被告以已付房款为基数向原告支付逾期办理房产证的违约金,驳回原告的其他诉讼请求。

阿英领到判决书后,没有上诉。既然法律给了说法,她也只好翘首期待着房产商能履行判决,为自己办理房产登记手续,使自己能早日领到房产证书。

罗学源律师点评:

在通常意义上,房产证是房屋所有权证的简称,是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。由于房屋是重要的不动产,与之相关的交易活动极为普遍。如果没有取得房屋产权证明,说明房屋的权属还处于一种未定的状态,将会影响到业主对房屋的一系列权利的行使。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定,由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中,根据合同的约定,被告具有为原告办理好房产证的义务,其辩称是由于政府的原因致使房产证无法办理,却没有任何证据证明。现由于被告的原因,致使几年都没有为阿英办理好房产证,被告理所当然应当承担逾期办证的违约责任。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定,法律没有规定或当事人没有约定解除权行使期限,对方没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使,逾期不行使的,解除权消灭。阿英因为办不到房产证而想解除合同,但由于已经超过了行使解除合同权利的期限,这项诉讼请求自然也就得不到人民法院的支持了。

购买了房屋之后,即使入住了,但如果没有取得房产证,业主仍会住得不踏实,只有取得房产证明,住得才能安心,但面对开发商因为种种原因办不了房产证的情况下,唯一的办法只有拿起法律武器,向房产商讨个说法。

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